Comprar imóvel em Portugal sendo brasileiro
Quem compra de fora do país decide sobre um imóvel que muitas vezes não visitou, num sistema registral e fiscal que não tem equivalente exato no Brasil. Esta página trata do que o comprador não residente verifica antes de assinar — a situação do imóvel, o contrato e os riscos da operação — e dos atos práticos que precisam de estar resolvidos antes disso.
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- Advogadas inscritas na Ordem dos Advogados de Portugal
- 8 anos de atuação em Portugal e mais de 15 no Brasil
O que muda quando quem compra mora no Brasil
A compra em si é aberta a estrangeiros: a lei portuguesa não reserva a aquisição de imóveis a residentes nem a cidadãos da União Europeia, e não sujeita o comprador brasileiro a autorização prévia. O que muda é tudo o que está à volta dela. Quem compra de longe depende de documentos para saber o que está a comprar, precisa de número fiscal português antes do primeiro ato, costuma precisar de conta bancária local para as liquidações, e assina por procuração o que não pode assinar em pessoa. A ordem em que essas peças se resolvem é o que evita chegar à data marcada da escritura sem poder outorgá-la.
O que se verifica antes de assinar
- Certidão permanente do registo predial — quem consta como titular, que ónus e encargos estão inscritos — hipoteca, penhora, usufruto — e se a descrição corresponde ao imóvel que está a ser vendido.
- Caderneta predial — a descrição fiscal do imóvel junto à Autoridade Tributária, a administração fiscal portuguesa, e a base sobre a qual os impostos da transmissão são calculados.
- Licença de utilização e situação urbanística — se o imóvel pode ser usado para o fim a que se destina e se há obra feita sem o licenciamento correspondente.
- Certificado energético e ficha técnica — documentos que cabem a quem vende, e cuja falta é melhor descobrir antes do contrato-promessa do que na véspera da escritura.
- Condomínio e encargos do imóvel — em edifício em propriedade horizontal, dívidas vencidas e obras deliberadas que passam a acompanhar quem compra.
- Quem pode vender — estado civil e regime de bens de quem vende, procurações apresentadas e — quando o imóvel vem de herança — a partilha concluída e averbada no registo.
- Compra na planta — situação do promotor, licenciamento do empreendimento e as condições em que o sinal e os reforços ficam contratados.
- Parecer de riscos — o resultado da verificação escrito de forma utilizável: o que está em ordem, o que precisa de ser resolvido antes da escritura e o que desaconselha avançar.
O que fazemos por você
- Due diligence jurídica e documental do imóvel e, quando aplicável, do promotor, antes de qualquer sinal ser entregue.
- Parecer jurídico com os riscos identificados na verificação e as recomendações para os mitigar.
- Redação, revisão e negociação do Contrato-Promessa de Compra e Venda: sinal, prazos, condições suspensivas e as consequências do incumprimento de cada lado.
- Orientação sobre os atos prévios que a operação exige do comprador não residente — o NIF, o representante fiscal quando aplicável e a relação com o banco.
- Preparação das liquidações fiscais devidas antes da escritura e acompanhamento da escritura pública.
- Registo da aquisição em seu nome na Conservatória do Registo Predial, com representação por procuração para quem não vem a Portugal.
Quem conduz o seu caso
Jordana Amaral
Mestrado em Direito Civil — Universidade do PortoAdvogada inscrita na Ordem dos Advogados de Portugal desde 2018Advogada no Brasil desde 2011
Lícia Boaventura
Mestrado em Direito e Informática — Universidade do MinhoAdvogada inscrita na Ordem dos Advogados de Portugal desde 2020Advogada no Brasil desde 2006
- Em Portugal — Atuação em Portugal desde 2018; escritório constituído como pessoa coletiva no Porto, em 2023.
- No Brasil — Jordana advogada desde 2011 e Lícia desde 2006; escritório constituído como pessoa jurídica em 2012.
O que o comprador não residente reúne
Antes do negócio
- NIF (número de identificação fiscal português): é ele que identifica o comprador em todos os atos, e obtém-se antes do contrato-promessa, não na véspera da escritura.
- Representante fiscal em Portugal, para quem reside fora da União Europeia e está em situação que o exija.
- Conta bancária domiciliada em Portugal: a lei não a exige para comprar, mas na prática as liquidações fiscais e os encargos que se seguem à aquisição correm melhor a partir dela, e a abertura tem exigências próprias de cada instituição.
- Documento de identificação válido de cada comprador e comprovativo de morada no Brasil.
- Certidão de casamento ou declaração do estado civil: é o regime de bens que define como o imóvel entra no património e quem outorga a escritura.
Para a escritura
- Procuração com poderes especiais, outorgada no Brasil e apostilada nos termos da Convenção da Apostila da Haia, quando os atos forem praticados pelo escritório.
- Comprovativo da origem dos fundos, pedido tanto pelo banco quanto no ato, por força das regras de prevenção do branqueamento de capitais.
- Documentação de rendimentos e de responsabilidades, quando a compra depende de crédito — apreciar o pedido e decidir sobre ele é do banco, não do escritório.
- Comprovativo do pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e do Imposto do Selo, liquidados antes da escritura.
Esta relação é o ponto de partida, não a lista definitiva. O que o seu caso exige depende do imóvel, do município onde ele está, de haver ou não financiamento e da forma como você reside e é tributado, e a relação definitiva sai da análise do caso, à luz da legislação em vigor. Documento emitido no Brasil em regra precisa de apostilamento para produzir efeitos em Portugal. O NIF e a conta bancária são atos praticados em Portugal e admitem procuração — quando existirem páginas próprias para eles, é para lá que esta remete.
Como a compra é conduzida a partir do Brasil
Consulta inicial
Conversa sobre o imóvel pretendido, sobre como a compra vai ser paga e sobre a sua situação de residência, que é o que define os atos prévios e as obrigações fiscais que acompanham a aquisição.
Atos prévios
NIF, representante fiscal quando aplicável, procuração apostilada e a abertura da relação bancária — resolvidos antes, e não em paralelo com um prazo de contrato já a correr.
Verificação do imóvel
Due diligence registral, urbanística e documental, e o parecer que a resume: o que está em ordem, o que precisa de ser resolvido por quem vende e o que desaconselha avançar.
Contrato-promessa
Redação ou revisão do contrato antes de qualquer sinal ser entregue, com as condições suspensivas que protegem quem compra de longe.
Escritura e registo
Liquidações fiscais devidas, acompanhamento da escritura pública — em pessoa ou por procuração — e registo da aquisição em seu nome.
A atuação do escritório é a jurídica, e é para um dos lados do negócio: verificar, contratar e conduzir os atos formais. Escolher o imóvel, visitá-lo e negociar o preço são de quem compra e da mediação imobiliária; decidir sobre o crédito é do banco.
O que determina a duração
Não há prazo único, e o escritório não trabalha com previsão de data. Quem compra de fora tem, além do calendário do negócio, o dos atos prévios — e é aí que costuma estar a diferença. O que dá para explicar é o que faz esse tempo variar.
Os atos prévios do comprador
NIF, representante fiscal, procuração apostilada e abertura de conta correm cada um no seu procedimento, e alguns dependem de instituições que decidem sozinhas. Começados depois do contrato-promessa assinado, passam a correr contra um prazo já fixado.
O que a verificação encontra
Registo em ordem verifica-se depressa. Hipoteca por cancelar, herança por partilhar, descrição desatualizada ou obra sem licenciamento averbado são pendências de quem vende, resolvidas antes da escritura e no ritmo de quem as resolve.
O financiamento
Dependendo a compra de crédito, o calendário passa a ser o do banco: avaliação do imóvel, apreciação do pedido e emissão da minuta correm em prazo próprio, fora do alcance do escritório e das partes.
A distância
Documento que precisa de ser assinado no Brasil, apostilado e enviado acrescenta um trajeto que não existe num negócio entre residentes — é a razão de a procuração se preparar cedo.
Perguntas frequentes
Brasileiro pode comprar imóvel em Portugal sem morar no país?
Pode. A lei portuguesa não reserva a aquisição de imóveis a residentes nem a cidadãos da União Europeia, e não sujeita o comprador estrangeiro a autorização prévia. O que a compra por não residente exige são os atos prévios — o número fiscal português, o representante fiscal quando aplicável e a forma de praticar à distância os atos que exigem presença.
Preciso de NIF e de conta bancária antes de comprar?
O NIF é indispensável e obtém-se antes do primeiro ato do negócio. A conta bancária portuguesa não é exigida por lei para a compra, mas costuma ser necessária na prática, para as liquidações fiscais e para os encargos que se seguem à aquisição; as exigências de abertura variam de instituição para instituição. Os dois são tratados na consulta como atos prévios, antes de existir prazo de contrato a correr.
Consigo comprar sem vir a Portugal?
Os atos que admitem representação — o contrato-promessa, a escritura e o registo — podem ser praticados pelo escritório mediante procuração com poderes especiais, outorgada no Brasil e apostilada. Quais atos do seu caso admitem representação e quais exigem a sua comparência define-se na análise, à luz da legislação em vigor.
O que a due diligence encontra que eu não veria sozinho?
O que não se vê na visita nem consta do anúncio: ónus e encargos inscritos no registo predial, divergência entre a descrição registral e o imóvel real, obra feita sem licenciamento, licença de utilização em falta, dívidas ao condomínio e herança por partilhar do lado de quem vende. É esse levantamento que vira o parecer de riscos, e é ele que diz o que precisa de ser resolvido antes da escritura.
Que impostos incidem sobre a compra?
A transmissão é tributada em IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e em Imposto do Selo, ambos liquidados antes da escritura, e a detenção do imóvel passa a gerar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), devido anualmente. As taxas e as isenções dependem do tipo de imóvel, do fim a que se destina e do município, e são revistas por decisão legislativa — por isso não são publicadas aqui: o que incide sobre o seu caso apura-se na consulta, à luz da legislação em vigor.
Comprei na planta. A verificação é a mesma?
É mais extensa. Além do imóvel, verifica-se a situação do promotor, o licenciamento do empreendimento e a forma como o sinal e os reforços ficam contratados. Quem compra o que ainda não existe está protegido sobretudo pelo contrato, e é aí que a atenção se concentra.
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