Direito Imobiliário
Assessoria jurídica completa na compra e venda de imóveis em Portugal por residentes e não residentes, da análise preliminar do contrato até a escritura pública.
Consultar caso pelo WhatsApp- Escritório no Porto
- Advogadas inscritas na Ordem dos Advogados de Portugal
- 8 anos de atuação em Portugal e mais de 15 no Brasil
Comprar ou vender um imóvel em Portugal
A compra e a venda de imóveis em Portugal envolvem verificações registrais, obrigações fiscais e formalidades que não têm equivalente exato no Brasil. O escritório acompanha a operação do lado jurídico, tanto na posição de comprador quanto de vendedor, do primeiro contato até o registro da transação.
Atuação
- Verificação prévia — certidão do registo predial, caderneta predial, licença de utilização, ónus e encargos sobre o imóvel.
- Análise de viabilidade da operação — exame do Contrato-Promessa de Compra e Venda, cláusulas, prazos, condições suspensivas e riscos.
- Due diligence jurídica e documental — situação registral, urbanística e financeira do imóvel e, quando aplicável, do promotor.
- Contrato de promessa de compra e venda — redação, revisão e negociação das cláusulas, sinal e prazos.
- Parecer jurídico — identificação de riscos da operação e recomendações para mitigá-los.
- Escritura e registo — acompanhamento na escritura pública e no registo do imóvel em nome do comprador.
- Obrigações fiscais da operação — orientação sobre os impostos devidos na aquisição e na detenção do imóvel.
- Representação à distância — atuação por procuração para quem ainda está no Brasil.
Quem conduz o seu caso
Jordana Amaral
Mestrado em Direito Civil — Universidade do PortoAdvogada inscrita na Ordem dos Advogados de Portugal desde 2018Advogada no Brasil desde 2011
Lícia Boaventura
Mestrado em Direito e Informática — Universidade do MinhoAdvogada inscrita na Ordem dos Advogados de Portugal desde 2020Advogada no Brasil desde 2006
- Em Portugal — Atuação em Portugal desde 2018; escritório constituído como pessoa coletiva no Porto, em 2023.
- No Brasil — Jordana advogada desde 2011 e Lícia desde 2006; escritório constituído como pessoa jurídica em 2012.
O que cada lado do negócio reúne
Quem compra
- Documento de identificação e NIF (número de identificação fiscal português) de cada comprador — quem não reside em Portugal obtém o NIF antes do negócio.
- Certidão de casamento ou declaração do estado civil: é o regime de bens que define como o imóvel entra no património e quem outorga a escritura.
- Comprovativo da origem dos fundos e, quando a compra é financiada, a documentação de rendimentos e de dívidas que o banco exige para apreciar o crédito.
- Comprovativo do pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e do Imposto do Selo, liquidados antes da escritura.
- Procuração com poderes especiais, apostilada nos termos da Convenção da Apostila da Haia, quando os atos forem praticados pelo escritório em nome do comprador.
Quem vende
- Documento de identificação, NIF e certidão de casamento de cada titular, na situação registral em que o imóvel está inscrito.
- Certidão permanente do registo predial, emitida pela Conservatória do Registo Predial, que mostra a titularidade e os ónus e encargos inscritos sobre o imóvel.
- Caderneta predial atualizada, emitida pela Autoridade Tributária (a administração fiscal portuguesa), com a descrição fiscal do imóvel.
- Licença de utilização emitida pela câmara municipal e, quando o imóvel está sujeito a essa exigência, a ficha técnica da habitação.
- Certificado energético válido, exigido para anunciar o imóvel e para outorgar a escritura.
- Quando o imóvel está hipotecado, o valor em dívida e as condições de distrate pedidos ao banco; e, em edifício em propriedade horizontal, a declaração de não dívida ao condomínio.
- Quando o imóvel vem de herança, os documentos que habilitam quem vende: a partilha ou o inventário concluído e averbado no registo.
Esta relação é o ponto de partida, não a lista definitiva. O que o seu negócio exige depende do imóvel, do município onde ele está e da posição em que você se encontra — comprador ou vendedor —, e a relação definitiva sai da análise do caso. Documento emitido no Brasil em regra precisa de apostilamento, nos termos da Convenção da Apostila da Haia, para produzir efeitos em Portugal.
Como o negócio é conduzido
Consulta inicial
Análise do negócio pretendido e da posição em que você está — comprador ou vendedor —, com os atos, os documentos e as obrigações fiscais que ela implica.
Verificação do imóvel
Leitura da certidão do registo predial, da caderneta predial e da licença de utilização, e levantamento dos ónus, encargos e pendências urbanísticas. Quem compra fica a saber o que está a adquirir; quem vende fica a saber o que precisa corrigir antes da escritura.
Contrato de promessa
Redação, revisão e negociação do Contrato-Promessa de Compra e Venda: sinal, prazos, condições suspensivas e as consequências do incumprimento de cada uma das partes.
Escritura e registo
Preparação dos documentos e das liquidações fiscais devidas, acompanhamento da escritura pública e registo da transmissão junto à Conservatória do Registo Predial.
A atuação do escritório é a jurídica. A escolha do imóvel, a visita e a negociação do preço são da mediação imobiliária ou das próprias partes, e a decisão sobre o crédito é do banco — o escritório trabalha ao lado deles, e o que faz é verificar, contratar e conduzir os atos formais do negócio.
O que determina a duração
Não há prazo único. A duração vai do imóvel e do que a verificação encontra, e o escritório não trabalha com previsão de data; o que dá para explicar é o que faz esse tempo variar — e vale igual para quem compra e para quem vende.
A situação registral do imóvel
Imóvel com o registo em ordem verifica-se depressa. Descrição desatualizada, hipoteca por cancelar, herança por partilhar ou obra sem o licenciamento averbado são pendências que precisam de ser resolvidas antes da escritura, e é o que costuma alongar o negócio.
O financiamento
Quando a compra depende de crédito, o calendário passa a ser o do banco — avaliação do imóvel, apreciação do pedido e emissão da minuta correm em prazo próprio, que não está ao alcance do escritório nem das partes.
Os atos que dependem de terceiros
As certidões e as licenças são emitidas pela conservatória, pela Autoridade Tributária e pela câmara municipal, cada uma com o seu prazo. A marcação da escritura depende ainda da agenda do cartório ou do balcão e do acordo entre as duas partes.
Perguntas frequentes
Quanto custa o processo?
Os honorários dependem do imóvel, da posição em que você está no negócio e da extensão da verificação que o caso exige, e por isso são apresentados por escrito na consulta, depois da análise. Há ainda custos que não são do escritório: os impostos devidos na transmissão, os emolumentos da escritura e do registo, as certidões e as licenças, e a comissão da mediação imobiliária, quando existe.
Sou o vendedor. O escritório também atua do meu lado?
Sim. É o mesmo trabalho, na outra posição: reunir e conferir a documentação que a escritura exige, identificar e resolver o que impediria a transmissão — hipoteca por cancelar, registo desatualizado, licença em falta, herança por partilhar —, rever o contrato de promessa que a outra parte apresenta e acompanhar a escritura e o registo. O escritório atua para uma das partes do negócio, nunca para as duas ao mesmo tempo.
Preciso estar em Portugal para comprar ou vender?
Nem sempre. Os atos que admitem representação — o contrato de promessa, a escritura e o registo — podem ser praticados pelo escritório mediante procuração com poderes especiais, outorgada no Brasil e apostilada. Na consulta define-se quais atos do seu caso admitem representação e quais exigem a sua comparência.
O escritório procura o imóvel ou negocia o preço?
Não. A assessoria é jurídica: verificação do imóvel, contratos, obrigações fiscais da operação, escritura e registo. A escolha do imóvel, a visita e a negociação comercial são da mediação imobiliária ou das próprias partes.
Preciso de NIF e de conta bancária em Portugal?
O NIF (número de identificação fiscal português) é exigido a quem compra e a quem vende, e quem ainda não o tem obtém-no antes do negócio. Quem reside fora da União Europeia pode ainda ter de indicar um representante fiscal em Portugal. Conta bancária portuguesa não é exigida pela lei para a compra, mas costuma ser necessária na prática, para as liquidações fiscais e para as obrigações que se seguem à aquisição — é ponto a definir na análise do caso.
Comprar um imóvel dá direito a residir em Portugal?
São coisas distintas. A compra é um negócio jurídico e, por si só, não substitui um pedido de residência: quem pretende viver em Portugal instrui o pedido da via aplicável ao seu perfil, com os requisitos e os documentos próprios dessa via. Quando as duas coisas aparecem no mesmo caso, correm em processos separados, e é assim que são tratadas na consulta.
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